W okresie od stycznia do maja 2025 roku krakowski rynek nieruchomości wykazał złożoną dynamikę, charakteryzującą się spadkami cen na rynku wtórnym przy jednoczesnych oznakach stabilizacji na rynku pierwotnym.
Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym obniżyła się o 1,41%, osiągając w maju 13 822 zł/m², podczas gdy dane Narodowego Banku Polskiego sugerują utrzymanie się wzrostów rok do roku na rynku pierwotnym mimo kwartalnych korekt. Poniższa analiza szczegółowo omawia kluczowe trendy, porównuje oba segmenty rynku oraz identyfikuje czynniki kształtujące obecną sytuację.
Rynek wtórny: spadki cen i wydłużający się czas sprzedaży.
Trendy cenowe w ujęciu miesięcznym i rocznym.
W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2025 roku ceny mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie systematycznie spadały, odnotowując łączną redukcję o 197 zł/m². W styczniu średnia cena wynosiła 13 915 zł/m², by w maju osiągnąć poziom 13 822 zł/m². Miesięczna dynamika spadków utrzymywała się na poziomie 0,12% między kwietniem a majem, co wskazuje na stopniowe, lecz konsekwentne osłabienie popytu.
Warto zauważyć, że trend ten kontrastuje z danymi rocznymi – w porównaniu z majem 2024 roku, gdy cena metra kwadratowego wynosiła 14 521 zł, odnotowano spadek o 4,8%. Ten długoterminowy spadek sugeruje kumulację czynników makroekonomicznych, takich jak wzrost stóp procentowych czy zmiany w polityce kredytowej banków.
Zróżnicowanie dzielnicowe.
Analiza poszczególnych dzielnic Krakowa ujawnia znaczące dysproporcje cenowe. W maju 2025 roku najwyższe ceny utrzymywały się w Dzielnicy I Stare Miasto (17 968 zł/m²), co stanowiło 30% premii w stosunku do średniej miejskiej. Na przeciwległym biegunie znalazła się Dzielnica XVII Wzgórza Krzesławickie z ceną 11 397 zł/m², czyli 17,5% poniżej średniej.
Interesująco przedstawia się dynamika zmian w poszczególnych rejonach. Podczas gdy ceny w Dzielnicy VII Zwierzyniec spadły o 0,9% miesięcznie, obszary peryferyjne odnotowały większe wahania – np. Dzielnica X Swoszowice zanotowała 2,1% spadku w skali miesiąca. Ta polaryzacja wskazuje na przesunięcie popytu w kierunku lepiej skomunikowanych lokalizacji.
Podaż i czas ekspozycji ofert.
Liczba aktywnych ofert sprzedaży zmniejszyła się o 4,24% między kwietniem a majem 2025 roku, co może sugerować zarówno wycofywanie się inwestorów, jak i konsolidację rynku. Jednocześnie średni czas sprzedaży wydłużył się z 106 do 107 dni, przy czym w niektórych dzielnicach (np. Dzielnica X Swoszowice) przekraczał 130 dni. Ten trend potwierdza hipotezę o narastającej ostrożności nabywców i ich wydłużonym procesie decyzyjnym.
Rynek pierwotny: między kwartalnymi spadkami a rocznymi wzrostami.
Kwartalna korekta cen.
Według raportu NBP za I kwartał 2025 roku, rynek pierwotny w największych polskich miastach odnotował pierwszy kwartalny spadek cen od dwóch lat. W Krakowie średnia cena transakcyjna spadła o 0,8% w porównaniu z IV kwartałem 2024 roku, osiągając poziom 14 265 zł/m². Ten spadek wpisuje się w ogólnokrajowy trend obserwowany w Warszawie (-1,0%) i Poznaniu (-3,5%).
- Mechanizm tej korekty może wynikać z kombinacji czynników:
- Ekspansji oferty deweloperskiej na peryferyjne dzielnice
- Wprowadzenia programów osłonowych dla pierwszych nabywców
- Presji konkurencyjnej ze strony rynku wtórnego
Długoterminowa perspektywa wzrostowa.
Mimo kwartalnych spadków, analiza rok do roku pokazuje utrzymanie się wzrostowej tendencji. W porównaniu z I kwartałem 2024 roku ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 4,4%, co wskazuje na fundamentalną stabilność tego segmentu. Warto podkreślić, że dynamika ta była niższa niż w Gdańsku (+6,1%) czy Wrocławiu (+5,9%), co może odzwierciedlać specyficzne uwarunkowania lokalnego rynku.
Porównanie rynku pierwotnego i wtórnego.
Dysproporcje cenowe.
W maju 2025 roku różnica cen między rynkiem pierwotnym i wtórnym w Krakowie wyniosła 443 zł/m² (3,2%), co stanowi znaczące zmniejszenie w porównaniu z 8,3% różnicą obserwowaną w 2024 roku. Ta konwergencja cen sugeruje:
- Rosnącą konkurencyjność ofert deweloperskich
- Presję na obniżki cen na rynku wtórnym
- Zmianę preferencji nabywców w kierunku nowych inwestycji
Czas transakcji i elastyczność cenowa.
Podczas gdy średni czas sprzedaży na rynku wtórnym przekraczał 100 dni, deweloperzy odnotowywali szybsze rotacje zapasów – średnio 70-90 dni dla standardowych projektów. Ta dysproporcja wynika z różnic w mechanizmach marketingowych oraz większej elastyczności cenowej deweloperów, którzy częściej stosują promocje i programy ratalne.
Struktura popytu.
Analiza profili nabywców wskazuje na wyraźną segmentację:
- Rynek pierwotny zdominowany przez młode rodziny korzystające z programów „Mieszkanie bez wkładu własnego”
- Rynek wtórny z przewagą inwestorów instytucjonalnych i osób poszukujących lokali w ścisłym centrum
Ta polaryzacja przekłada się na różną wrażliwość cenową – podczas gdy nabywcy na rynku pierwotnym wykazują większą elastyczność przestrzenną, kupujący na rynku wtórnym są bardziej przywiązani do konkretnych lokalizacji.
Czynniki kształtujące rynek.
Polityka monetarna i dostępność kredytów.
Wprowadzenie w IV kwartale 2024 roku nowych rekomendacji KNF dotyczących wskaźnika LTV (maks. 80% dla drugiego mieszkania) znacząco wpłynęło na zdolność kredytową inwestorów. Efekt ten był szczególnie odczuwalny na rynku wtórnym, gdzie transakcje gotówkowe stanowią jedynie 35% obrotu, w porównaniu z 55% na rynku pierwotnym.
Zmiany w prawie budowlanym.
Wejście w życie znowelizowanej ustawy deweloperskiej w marcu 2025 roku przyspieszyło procesy inwestycyjne, skracając średni czas realizacji projektów z 28 do 22 miesięcy. Ta zmiana zwiększyła podaż na rynku pierwotnym, tworząc dodatkową presję konkurencyjną na rynek wtórny.
Migracje wewnętrzne i preferencje mieszkaniowe.
Dane Urzędu Statystycznego wskazują na spadek napływu nowych mieszkańców do Krakowa o 12% w porównaniu z 2024 rokiem. Jednocześnie badania preferencji pokazują rosnące zainteresowanie mieszkaniami z dostępem do zielonych terenów (wzrost o 18% w skali roku), co tłumaczy relatywną stabilność cen w dzielnicach takich jak Zwierzyniec.
Prognozy i rekomendacje.
Krótkoterminowe perspektywy.
W oparciu o model prognozujący CBRE można spodziewać się:
- Dalszego spadku cen na rynku wtórnym o 0,8-1,2% w III kwartale
- Stabilizacji cen na rynku pierwotnym przy wzroście wolumenu sprzedaży o 5-7%
- Wzrostu udziału transakcji z wykorzystaniem alternatywnych form finansowania (m.in. leasing mieszkaniowy)
Strategiczne rekomendacje.
Dla poszczególnych grup uczestników rynku rekomenduje się:
- Inwestorom instytucjonalnym: dywersyfikację portfela w kierunku nieruchomości komercyjnych w dzielnicach biznesowych
- Deweloperom: intensyfikację projektów w segmencie mieszkań średniej wielkości (50-70 m²)
- Nabywcom indywidualnym: rozważenie zakupów na rynku wtórnym w II połowie 2025 roku, gdy spodziewane jest dno cenowe
Podsumowując, rynek nieruchomości w Krakowie w pierwszej połowie 2025 roku wszedł w fazę korekty, szczególnie widocznej w segmencie wtórnym. Interakcja między czynnikami podażowymi, zmianami regulacyjnymi i ewolucją preferencji nabywców tworzy kompleksowe wyzwania dla wszystkich uczestników rynku.