Aby uniknąć pułapek, które mogą uczynić flip nieruchomości nieopłacalnym, przed zakupem należy przeprowadzić kompleksową weryfikację zarówno stanu prawnego, technicznego, jak i ekonomicznego nieruchomości. Oto kluczowe aspekty, które warto sprawdzić:
- Stan prawny nieruchomości.
- Księga wieczysta: sprawdź wszystkie działy księgi wieczystej, zwłaszcza pod kątem obciążeń (hipoteki, służebności, roszczeń osób trzecich). Upewnij się, że sprzedający posiada pełne prawo własności i nie ma żadnych wpisów mogących utrudnić sprzedaż lub remont.
- Historia własności: zweryfikuj, ile razy i w jakim czasie nieruchomość zmieniała właściciela. Częste transakcje mogą świadczyć o ukrytych problemach.
- Zgody i pozwolenia: sprawdź, czy wszystkie prace remontowe były legalne i posiadały wymagane zgody administracyjne, zwłaszcza w przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu lub nieruchomości objętych nadzorem konserwatorskim.
- Stan techniczny i jakość remontu.
- Inspekcja techniczna: zleć niezależnemu specjaliście (np. rzeczoznawcy budowlanemu) ocenę stanu technicznego mieszkania i jakości przeprowadzonych prac remontowych. Poproś o dokumentację (faktury, umowy z wykonawcami) potwierdzającą zakres i standard prac.
- Ukryte wady: zwróć uwagę na możliwe ukryte usterki, które mogą ujawnić się po zakupie, np. problemy z instalacjami, wilgocią, wentylacją czy konstrukcją budynku.
- Zadłużenie i zobowiązania.
- Brak zaległości: upewnij się, że nieruchomość nie jest obciążona długami wobec wspólnoty, spółdzielni czy za media. Zaległości mogą przejść na nowego właściciela.
- Opłaty eksploatacyjne: sprawdź wysokość czynszu i innych stałych opłat, które mogą wpłynąć na rentowność inwestycji.
- Analiza ekonomiczna i rynkowa.
- Porównanie cen: porównaj cenę zakupu z cenami podobnych nieruchomości w okolicy, aby nie przepłacić. Zawyżona cena zakupu lub sprzedaży po remoncie może skutkować brakiem zysku.
- Analiza kosztów remontu: realistycznie oszacuj wszystkie koszty związane z remontem, opłatami notarialnymi, prowizjami pośredników i podatkami. Uwzględnij margines bezpieczeństwa na nieprzewidziane wydatki.
- Potencjał lokalizacji: oceń atrakcyjność lokalizacji pod kątem popytu, infrastruktury i planów rozwoju okolicy.
- Dokumentacja i wsparcie specjalistów.
- Kompletność dokumentów: upewnij się, że wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości są kompletne i zgodne z prawem.
- Konsultacja z prawnikiem i rzeczoznawcą: skorzystaj z pomocy profesjonalistów, którzy pomogą wykryć potencjalne ryzyka prawne i techniczne.
- Opinie i informacje dodatkowe.
- Sąsiedzi i historia lokalu: zasięgnij opinii sąsiadów o nieruchomości i jej historii – mogą ujawnić informacje o ukrytych wadach lub problemach z poprzednimi właścicielami.
- Zadawaj pytania: nie bój się pytać o powody sprzedaży, szczegóły remontu, użyte materiały i inne aspekty techniczne oraz prawne.
Staranna analiza stanu prawnego, technicznego i ekonomicznego nieruchomości przed zakupem to fundament udanego flipu. Pominięcie któregokolwiek z tych etapów może skutkować poważnymi stratami finansowymi, problemami prawnymi lub koniecznością kosztownych napraw, które zniweczą planowany zysk.