Na maj 2025 roku rynek nieruchomości w Krakowie charakteryzuje się kilkoma istotnymi cechami i wyzwaniami, które wynikają zarówno z czynników ekonomicznych, regulacyjnych, jak i społecznych.
Ogólna kondycja rynku nieruchomości w Krakowie – maj 2025.
- Rynek nieruchomości w dużych miastach Polski, w tym Krakowie, pozostaje bardzo dynamiczny, z tendencją do wzrostu cen w długim terminie, mimo spadającej demografii i rosnących stóp procentowych.
- Państwowe interwencje, takie jak wakacje kredytowe czy programy wsparcia, mają na celu stabilizację rynku i utrzymanie popytu na mieszkania, co zapobiega spadkom cen, które w innych krajach już występują.
- Wysokie ceny mieszkań oraz ograniczona dostępność mieszkań na wynajem powodują, że wiele osób młodych i rodzin ma trudności z zakupem lub wynajmem odpowiedniego lokum, co jest potęgowane przez niską kulturę najmu i wysokie wymagania właścicieli.
Porównanie rynku pierwotnego i wtórnego.
Rynek pierwotny:
- Ceny mieszkań na rynku pierwotnym są wysokie, a deweloperzy utrzymują marże na poziomie 30-40% zysku netto.
- Wysokie oprocentowanie kredytów i wymagania dotyczące zdolności kredytowej ograniczają popyt na nowe mieszkania.
- Programy rządowe, takie jak „Pierwsze klucze”, wykluczają wsparcie dla rynku pierwotnego, co dodatkowo ogranicza jego atrakcyjność dla nabywców korzystających z pomocy państwa.
Rynek wtórny:
- Ceny mieszkań na rynku wtórnym często są porównywalne lub nawet wyższe niż na rynku pierwotnym w dużych miastach, w tym w Krakowie.
- Program „Pierwsze klucze” skierowany jest wyłącznie na rynek wtórny, z warunkiem, że sprzedający posiada mieszkanie co najmniej 5 lat, co ma na celu ograniczenie działalności fliperów i spekulantów.
- Rynek wtórny jest bardziej dostępny dla osób korzystających z rządowego wsparcia, ale podlega ograniczeniom cenowym (limit ceny za m²) i wymogom formalnym, co wpływa na dynamikę cen i podaż mieszkań.
Rola pośredników, agentów, biur pośrednictwa oraz fliperów.
- Pośrednicy i agenci nieruchomości odgrywają kluczową rolę w pośredniczeniu zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, jednak obecne regulacje i programy rządowe ograniczają działalność fliperów, którzy muszą spełnić wymóg posiadania mieszkania przez minimum 5 lat, aby móc sprzedawać mieszkania objęte wsparciem.
- Fliperzy i osoby zajmujące się flippingiem mają ograniczone możliwości działania na rynku wtórnym z powodu nowych regulacji, co powinno ograniczyć spekulacje i stabilizować ceny.
- Biura pośrednictwa nieruchomości muszą dostosować się do zmieniających się warunków rynkowych, w tym do rosnącej roli programów wsparcia i wymogów formalnych, co wpływa na ich strategie działania i ofertę dla klientów.
Wyzwania i perspektywy.
- Wprowadzenie podatku katastralnego jest dyskutowane jako potencjalne narzędzie do ograniczenia spekulacji i zwiększenia podaży mieszkań na wynajem, jednak istnieje obawa, że koszty te zostaną przerzucone na najemców, co może podnieść ceny wynajmu.
- Problemy z kulturą najmu i ochroną właścicieli przed niepłacącymi najemcami utrudniają rozwój rynku najmu i wpływają na decyzje inwestorów.
- Pomimo wyzwań, nieruchomości w Krakowie nadal są postrzegane jako stabilna inwestycja długoterminowa, co napędza popyt i utrzymuje wysokie ceny.
Podsumowując, na maj 2025 roku rynek nieruchomości w Krakowie jest w fazie stabilizacji z tendencją do dalszego wzrostu cen, szczególnie na rynku wtórnym, który jest preferowany przez rządowe programy wsparcia i mniej dostępny dla fliperów. Rynek pierwotny pozostaje drogi i ograniczony przez wysokie koszty kredytów. Pośrednicy i agenci muszą operować w warunkach rosnącej regulacji i zmieniających się preferencji klientów, natomiast fliperzy napotykają na bariery prawne ograniczające ich działalność. Wyzwania związane z kulturą najmu i ochroną właścicieli mieszkań na wynajem pozostają istotnym problemem wpływającym na kondycję rynku.